本文摘要：7月20日，建业新生活（9983.HK）近期收盘价9.93港元，较昨日收盘下跌0.4%，较7月6日最低点8.21港元下跌大约21%。

7月20日，建业新生活（9983.HK）近期收盘价9.93港元，较昨日收盘下跌0.4%，较7月6日最低点8.21港元下跌大约21%。鉴于在管面积增长速度提高、业务多元化、区域领先地位等多方面因素，多家机构近日争相下调其目标价。　　工银国际在近期研究报告中认为，公司区域定位和领先地位、与建业地产的相关性和互补性、获取全方位的服务和产品、“物业管理+商业资产管理和咨询服务”双管齐下的战略包含其主要竞争力。

　　第三方推展在管面积很快减少　　赛普咨询研究员指出，物业板块之所以需要构建高估值，从行业属性看，物业行业不持有人物业，为轻资产运营，收益可期，现金流平稳，呈现出了强劲的抗周期特性；从行业发展看，物业行业正处于高速成长期，从住宅延伸到商业写字楼、公建、医院、学校等多业态赛道，以及开发商（大业主）、社区居民（小业主）等电子货币服务赛道。　　建业新生活具备更进一步发展空间的区域优势，相结合中国开发商50强劲、在河南省（占到11%的市场份额）及华中六省名列第一的建业地产（0832.HK），不论按照在管面积还是收益规模，建业新生活是中部地区仅次于的物业管理服务提供商，经营主业内容还包括物业管理及电子货币服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大业务板块，需要符合客户在餐饮、购物、居住于、交通、休闲娱乐等多方面的市场需求。

星展银行回应，公司作为河南省著名的区域领导物业服务商，有充足的快速增长潜力以及效益提高空间，估值极具吸引力，给与“购入”评级，目标价10.4港元。　　收益结构表明，建业新生活收益仅次于的来源是物业管理及电子货币服务收入，占到比超过76.44%。

从2017年4.2亿元快速增长至2019年13.4亿元，最主要的快速增长动力来自于在管面积的减少。克而瑞证券回应，公司2019年业绩亮眼，具备较小的管理面积与增长速度。首次覆盖面积给与“强烈推荐”评级，目标价10.85港元。

　　在管面积从2017年的2040万平方米减少到2018年的2570万平方米，同比快速增长26%；而2019年则同比快速增长122%超过5700万平方米，快速增长的速度相比之下低于此前。　　为什么建业新生活的在管面积增长速度如此注目？农银国际的研报中认为，该公司在管面积的快速增长是由于关联公司建业地产以及独立国家第三方的联合驱动造成，而且尤其是第三方在管面积的减少堪称为其关上了快速增长的“下降地下通道”。

　　农银国际指出，凭借在河南的较好品牌，建业新生活第三方在管面积在2017-2019年以208%的填充年增长率快速增长，截至2019年12月31日，超过1770万平方米。不受来自建业地产和第三方开发商新项目流向的驱动，农银国际预计，2020年在管面积将同比快速增长27%超过7200万平方米；2021年将同比快速增长47%超过1.06亿平方米。

　　多元化收益模式赋能客户服务力　　与其他物业企业有所不同，建业新生活在生活服务和商业资产管理及咨询服务的收益占到较为低，2019年生活服务收入占到比17.59%，商业资产管理及咨询服务收益占到比5.97%，也证明其需要获取全方位的服务和产品，以“物业管理+商业资产管理和咨询服务”的战略包含其主要竞争力。　　建业新生活的多样化生活服务还包括：通过打造出“建业+”平台获取产品销售和社区服务；获取旅游服务；建业大食堂的管理服务。

这些服务对所有消费者对外开放，而某种程度是建业新生活所管理社区的业主。此外，公司还专门从事酒店管理、商业物业管理和文化旅游综合管理体业务。农银国际指出，该公司从单一物业管理收费模式下降到多元化业务收入模式，需要有效地不断扩大收益来源，需要解决收益结构单一带给的风险。

　　同时工银国际也认为，通过获取全方位的服务和产品，使其需要认识到更加多的潜在客户获取自定义化产品。既可通过建构一个生态系统带给额外的价值客户，也有助使其收益来源多样化，取得高于同行的交叉销售能力，进而提升其盈利能力。尤其是“物业管理+商业资产管理及咨询服务”战略，不仅带给了互相的有序效应，也为企业的可持续发展带给了新的业务快速增长动力。

　　东面大树好乘凉　　和大部分房企旗下物管平台类似于，建业新生活最初项目主要来自于建业地产，前身为河南建业物业管理有限公司，正式成立于1994年，主营业务为兄弟公司建业地产获取物业管理服务。母公司追加的独立国家研发项目面积都会转至本集团内的物业公司，因为能否有一个快速增长的地产研发企业作为业绩承托，直接影响到物业管理公司的发展前景。

　　关于其背后的兄弟公司，自正式成立以来，建业地产耕耘于河南市场有数28年，固守“让河南人民都寄居上好房子”的企业理想与愿景。于2019年，建业集团已转入河南省122个县及县级以上城市仅有覆盖面积，构建1000亿的销售额，创在单个省份销售额斩千亿的纪录。　　5月15日，建业新生活在香港交易所主板上市，次日盘中放量上升，收盘价超过10.50港元，市值126亿港元打破了建业地产108.58亿港元市值。　　工银国际称之为，建业新生活与建业地产的密切合作关系，使其大大获得建业地产及其合作伙伴的反对，为其未来的持续发展和茁壮奠下了扎实的基础。

　　寄予厚望未来收购机会　　实质上，这次上市不仅让建业新生活取得了充足的资金，而且也为其未来缴收购奠定了基础。2019年底新生活净现金5.85亿元，2020年5月上市共计筹措资金23.6亿港元，农银国际预计该公司每年将投放5-8亿元用作缴收购。

摩根大通将建业新生活作为行业选用，该行指出，建业新生活将通过第三方并购大力扩展，其2019年的第三方投标成功率高约88%。首次覆盖面积并予其“增持”评级，目标价13港元。　　通过缴收购，建业新生活将以更慢的速度扩展物业管理在管面积，同时也不利于更进一步反对社区商业、电商平台等快速增长服务和多元化业务模式。　　目前物业管理行业仍是一个高度集中的行业，根据统计局数据，2018年末全国物业管理企业仍多达20万家，各地物业服务水平参差不齐。

尽管物业管理企业近年来数量仍有减少，但物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业的集中度仍大幅提高，市场份额大大向优质龙头企业集中于，百强物业管理公司市场份额较慢提高。2014—2018年，百强企业的全国市场份额从22.6%下降至39.7%，　　在这个过程中，必定预示着龙头物管企业的收收购动作。中指研究院认为，缴收购是物业企业在短时间超过扩展版图的最佳途径。

随着上市物管企业下半年之后激增，龙头企业间的竞争将渐渐移往到对市场格局的重塑主导能力上，能否以更慢的速度并吞“小鱼”，将要求其最后的行业地位。因此预计那些资金充裕、对自身发展定位具体的企业将在收购市场有更加多机会。

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